澳门·尼威斯人欢迎您(8311网站VIP认证)-维基百科

　　比如★✿✿，5月15日的城市更新新政★✿✿，主基调是“能不拆★✿✿、就不拆”★✿✿，本质上就是缩减未来的供给★✿✿。大拆★✿✿，短期内会带动市场需求★✿✿，但拆迁的成本是个无底洞★✿✿，未来必然以更大的供应来买单大佬塞玩具无法走路作文★✿✿。

　　比如★✿✿，越来越多的城市★✿✿，新增供地实施现房销售★✿✿，也是控制供给★✿✿。因为★✿✿，从拿地到销售的周期来看★✿✿，期房需要6个月-18个月★✿✿，而现房需要18个月-36个月★✿✿，供给周期拉长了★✿✿，供给规模也下降了★✿✿。

　　比如★✿✿，5月1日生效的《住宅项目规范》★✿✿，不管是3米层高限制★✿✿，还是80米单体高度限制★✿✿，也都是控制新增商品房★✿✿。

　　比如★✿✿，各地都在供给低密度地块★✿✿。4月份★✿✿，热点30城新增供地容积率为1.94★✿✿，连续9个月低于2.0★✿✿。

　　如果看4月的数据★✿✿，依旧遵循着控制供给的思路★✿✿。4月份★✿✿，全国房屋新开工规模4840万平方米★✿✿，同比下降22%★✿✿，为2019年以来单月新低★✿✿。今年1-4月★✿✿，房屋新开工1.8亿平方米★✿✿，仅为同期新房交易量的63%★✿✿。1-4月份★✿✿，全国土地成交建面1.7亿平方米★✿✿，仅为同期新房交易量的62%★✿✿。

　　事实上★✿✿，从2022年开始★✿✿，全国土地出让面积小于新开工面积★✿✿、新开工面积小于销售面积★✿✿，这样的主动或被动紧缩增量★✿✿，已持续了三年多★✿✿。当前★✿✿，新房销售面积已降到阶段性的历史低位★✿✿，热点城市新房库存消化周期普遍回到安全区（18个月以内）★✿✿，新房市场的底部似乎已若隐若现了★✿✿。

　　今年以来★✿✿，月度销售的跌幅★✿✿，已降至3%以内★✿✿。1-4月份★✿✿，全国新房销售面积★✿✿、金额同比跌幅分别为-2.8%★✿✿、-3.2%★✿✿。考虑到正常的拆迁★✿✿，改善需求的增长等★✿✿，跌无可跌★✿✿，新房筑底是有信心的★✿✿。

　　照理来说★✿✿，新房市场筑底★✿✿，会传导至开工端★✿✿，至少开工跌幅会收窄★✿✿。但是★✿✿，供给端却义无反顾地继续下坠★✿✿。就拿4月份的全国数据来看★✿✿，房屋新开工面积下跌幅度高达-23.8%★✿✿。而且★✿✿，新开工20%以上的同比跌幅★✿✿，已经持续了34个月★✿✿。这导致★✿✿，供给和需求端可能形成了剪刀差（上图）★✿✿！

　　当然★✿✿，这其中有“旧库存”的影响★✿✿，也就是2022年及之前开工的新项目★✿✿。我们对房地产的分析★✿✿，要从2022年做新老划段大佬塞玩具无法走路作文★✿✿。2022年及之前★✿✿，商品房市场仍为资产属性驱动下的“高周转”市场★✿✿；2022年之后★✿✿，则是居住属性下的“高品质”市场★✿✿。房子属性的逆转★✿✿，导致旧库存很难去化★✿✿。

　　根据克而瑞的统计★✿✿，2024年50家典型上市房企的库存（土地★✿✿、在建★✿✿、竣工）连续三年下降★✿✿，但已竣工存货较年初提升5.6个百分点★✿✿，占比为27%★✿✿，接近三成★✿✿，达到近五年来的最高值★✿✿。

　　简单来讲★✿✿，房子去化速度下降★✿✿，开发商自然放缓开工★✿✿。但事实上★✿✿，这几年一直在消化旧库存★✿✿。比如★✿✿，民营房企的已竣工存货规模出现负增长★✿✿，国企已竣工存货规模还在上升★✿✿，但已经在做新老划断★✿✿，即一边去化旧库存★✿✿，另一边则大力开新局★✿✿，靠高品质住房的新赛道★✿✿，来填补业绩★✿✿。

　　比如★✿✿，当下“保交房”在预售资金层面的监管非常严格了★✿✿，不用担心新增烂尾★✿✿。从品质上来讲★✿✿，各地新房增量供给全面向“高品质”的赛道转型★✿✿：比如区位上回归中心区★✿✿，开发主体上★✿✿，基本以国央企为主★✿✿，产品上在户型设计★✿✿、配套设施★✿✿、园林景观大佬塞玩具无法走路作文★✿✿、社区服务等方面全面内卷★✿✿。

　　因此澳门尼威斯人网站8311★✿✿，新房供给侧的创新★✿✿，正在成为其稳定的底气★✿✿。比如★✿✿，4月份重点城市新房平均去化率达到37%★✿✿，同比去年4月上升13个百分点★✿✿。成都★✿✿、长沙★✿✿、郑州等城市★✿✿，典型项目的去化率超过60%★✿✿。

　　近期★✿✿，笔者不管走到哪里调研★✿✿，谈到市场行情时★✿✿，行业管理部门都在讲一个现象★✿✿，改善型的产品特别受欢迎★✿✿，甚至爆出“日光”★✿✿。那么问题来了★✿✿，既然供给侧迎合需求侧★✿✿，给行业带来了生机★✿✿，新房市场的底部不远了★✿✿，为何在开工端★✿✿、供地端★✿✿，未迎来止跌拐点大佬塞玩具无法走路作文★✿✿，反而继续大幅紧缩？

　　其实★✿✿，一些改善盘的热销★✿✿，更多停留在“个案”的点上★✿✿，“小众化”的特征很明显澳门尼威斯人网站8311澳门尼威斯人网站8311★✿✿。即便如此★✿✿，开发商仍旧战战兢兢★✿✿。即便热销澳门尼威斯人网站8311★✿✿，开发商依旧高举“快周转”的大旗★✿✿。比如★✿✿，郑州热销的“网红盘”——中原颂和超总二期★✿✿，都是所谓的“第四代”住宅★✿✿，前者为去年10月拿地★✿✿，今年3月底实景示范区展示★✿✿，紧接着开盘★✿✿，4月底快清盘★✿✿，从拿地到清盘★✿✿，总共只有7个月★✿✿。

　　位于高铁东站的超总二期为去年年底拿地★✿✿，今年4月底开盘★✿✿，一共8栋楼★✿✿，3栋楼快卖完了★✿✿，4个月卖了快1/2★✿✿，马上又加推两栋楼★✿✿。为何★✿✿，高品质的项目不细细打磨★✿✿，反而要急着清盘呢？

　　一是★✿✿，开发商都知道★✿✿，当下的改善型市场是“小众”的大佬塞玩具无法走路作文★✿✿，而且产品升级换代很快★✿✿，参与的企业不得不在“全面内卷”的道路上玩儿命狂奔★✿✿，靠短暂的优势（比如户型设计★✿✿、得房率★✿✿、外立面★✿✿、景观园林等）★✿✿，获得市场的份额★✿✿。为何说短暂的优势呢？因为★✿✿，这种优势形成的竞争差距★✿✿，被居后的友商模仿而迅速拉平★✿✿，产品好不容易形成的蓝海机会★✿✿，因为被抹平而陷入到红海中★✿✿。

　　二是★✿✿，所谓的第四代住宅★✿✿，尽管在空中花园★✿✿、大露台★✿✿、大飘窗等新颖的设计★✿✿，但其最大的竞争优势★✿✿，就是“高得房率”澳门尼威斯人网站8311★✿✿。后者等于变相的价格优势★✿✿，这就将营销殊途同归至价格层面的传统打法★✿✿。

　　如此一来★✿✿，开发商主导的新房层面的供给侧创新★✿✿，很大程度上仍以规模再生产为主的产能扩张★✿✿。要命的是★✿✿，这一做法显得“不讲武德”★✿✿，直接拖累了在售的其他新房★✿✿，特别是2022年之前供地的“旧库存”★✿✿，这些项目不仅得房率低★✿✿，在户型设计★✿✿、建筑用材等方面★✿✿，也有明显的劣势★✿✿。

　　面对压倒性的优势★✿✿，新房“旧库存”只有降价的份儿★✿✿。这在近期的数据中折射的非常明显★✿✿。今年一季度★✿✿，全国新房住宅销售金额跌幅始终小于销售面积跌幅★✿✿，意味着房价开始反弹了★✿✿。从简单均价来看★✿✿，1-2月份★✿✿、1-3月份★✿✿，新房均价分别上涨3.1%和1.6%★✿✿，可见高品质住宅有稳房价的效果★✿✿。

　　但1-4月份★✿✿，全国新房销售金额跌幅★✿✿，再次大于销售面积跌幅★✿✿，意味着新房价格的稳定性下降★✿✿。即便有高品质住宅的拉升★✿✿，但新房整体的简单均价反弹的动力减弱了（1-4月份同比仅为0.3%）大佬塞玩具无法走路作文★✿✿。主要原因就在于★✿✿，高品质住宅横冲直撞地强势入场★✿✿，对新房“旧库存”的降维打击★✿✿。

　　还不止于此★✿✿，近期二手房市场有两个新变化★✿✿：一是挂牌量上升了★✿✿，二是价格跌幅扩大了★✿✿。根据中信证券统计★✿✿，截至2025年5月18日★✿✿，140个样本城市挂牌量为521.7万套★✿✿，周度环比增长0.2%★✿✿，较年初增长5.8%★✿✿，仍维持高位★✿✿。近期★✿✿，新的现象是大户型的二手房★✿✿、甚至二手豪宅挂牌增加了★✿✿。

　　其中★✿✿，既有低价挂牌房源持续被消耗★✿✿，也有置换需求增加★✿✿，但不容忽视的是★✿✿，高品质新房对二手房（特别是大户型二手房或次新房）的冲击★✿✿，使业主产生了资产腾挪的想法★✿✿。但这对价格稳定是不利的★✿✿。4月份澳门尼威斯人网站8311★✿✿，70城二手房价格指数环比下跌0.4%★✿✿，相比上月的-0.2%明显扩大★✿✿。其中★✿✿，一线

　　我们要厘清一个问题★✿✿，就是有关“好房子”★✿✿，开发商层面的探索（比如第四代住宅）和政府层面的探索（比如《住宅项目规范》）★✿✿，是同步展开的★✿✿。所谓第四代住宅★✿✿、高品质住宅等澳门尼威斯人网站8311★✿✿，它们是“好房子”★✿✿，但其着力点在“卷上限”★✿✿，比如得房率★✿✿、空中露台澳门尼威斯人网站8311★✿✿、外立面★✿✿、建筑材料等★✿✿。

　　但这部分需求★✿✿，很难支撑庞大的楼市体量★✿✿。而且★✿✿，当开发商都在追逐这个份额★✿✿，加上很多地方的国企地产★✿✿、城投等★✿✿，还承担着稳楼市★✿✿、稳地市的兜底责任★✿✿，很多地产项目就不得不上马★✿✿，比如这几年的“托底拿地”★✿✿，存量项目批量调整规划（非住改住★✿✿、一般项目转向高品质项目）★✿✿，同质化供应★✿✿，迭代速度加快★✿✿。结局是★✿✿，很难避免价格上的竞争★✿✿，很难避免对旧库存和二手房的冲击★✿✿。澳门尼威斯人网站8311欢迎您★✿✿，澳门尼威斯人网站★✿✿，澳门·威尼斯人(中国)官方网站★✿✿。